「築年数が古いから立ち退きは正当」は誤解｜大家の老朽化理由を崩す法定耐用年数と物理的耐用年数の決定的な違い
賃貸住宅に長く住んでいる方なら、大家や管理会社から一度は耳にしたことがある言葉かもしれません。「建物が古くなったので、立ち退いてほしい」「耐用年数が過ぎているから建て替える」「次の更新はしない」——。
通告を受けた多くの借主は、築年数の数字を見て、「確かに古い建物だし、仕方ないか」と考えてしまいます。大家側が示す「法定耐用年数は過ぎている」「老朽化している」という説明を、そのまま受け入れてしまうのです。
しかし、この諦めは、法律上も、裁判実務の積み重ねから見ても、誤解に基づいています。
借地借家法２８条が求める「正当事由」のハードルは、貸主が思っているよりはるかに高く、単に築年数が経過しているというだけでは容易には充たされません。裁判例の蓄積を丁寧に見ると、築７９年、築６０年近く、さらには築９０年の建物についてすら、建物の朽廃や倒壊の現実的危険が立証されないとして正当事由が否定された例があり、築５０年以上の建物であっても、相当高額な立退料との引換えでなければ明渡しが命じられていないのが実情です。
このページは、住居用アパート・マンションの借主が大家から「老朽化」を理由に立ち退きを求められたとき、どの論点で反論を組み立て、どのレベルの立退料を引き出せる可能性があるのかを、実際の交渉実務と裁判例の具体的蓄積に即して説明します。
１ まず押さえるべき大前提──正当事由がない限り借主は退去しなくてよい
通常の建物賃貸借契約では、契約期間が満了しても、貸主側に正当事由がない限り、契約は法定更新されます（借地借家法２８条）。期間の定めのない契約でも、貸主からの解約申入れには同じく正当事由が必要です。
正当事由は、次の要素を総合考慮して判断されます（借地借家法２８条）。
・建物の賃貸人・賃借人がそれぞれ建物の使用を必要とする事情 ・賃貸借に関する従前の経過 ・建物の利用状況 ・建物の現況 ・賃貸人が明渡しの条件として、または明渡しと引換えに財産上の給付（立退料）をする旨の申出
この中で、裁判実務が最も重視するのは、①の建物使用の必要性です。②③④は補充的考慮要素とされ、貸主の建て替え主張もこの④を中心に検討されます。
ここで重要なのは、「建物の現況」や「老朽化」は、正当事由を構成する一要素に過ぎないという点です。築年数や老朽化の事実が一応認められても、借主側の使用継続の必要性が大きければ、単独では正当事由を基礎づけません。
さらに、仮に一定程度の正当事由が認められる場合でも、立退料の提供によって初めて正当事由が補完される関係にあります。そして、補完に必要な立退料の額は、多くの借主が想像するよりはるかに高額となる傾向があります。
２ 老朽化論の最大の弱点──法定耐用年数と物理的耐用年数は別物
大家側が立退きの口実として持ち出す「老朽化」は、しばしば法定耐用年数を根拠にしています。
・木造アパートは法定耐用年数２２年 ・軽量鉄骨造アパートは法定耐用年数１９年から２７年（鋼材の厚みによる） ・鉄骨造は法定耐用年数３４年 ・鉄筋コンクリート造は法定耐用年数４７年
「法定耐用年数を過ぎているから建て替えるしかない」——これは、大家側の交渉書面や口頭説明で頻繁に登場するロジックです。
しかし、この説明は、法律の仕組みを誤解しています。
法定耐用年数は、事業用資産の減価償却を計算するための税法上の概念に過ぎません。減価償却を何年で終えるかという会計処理のルールであって、建物が物理的に何年もつかを示す指標ではありません。
法定耐用年数が経過したことの意味は、貸主にとっては「減価償却を受けられなくなる」という税務上の不利益に止まります。これは建物使用の可否とは関係のない、貸主側の都合に過ぎない事項です。
これに対し、物理的耐用年数は、建物が物理的に使用に耐える期間のことです。構造による概算は次のとおりです。
・木造 およそ３０年から５０年 ・軽量鉄骨造 およそ３０年から５０年 ・鉄骨造 およそ５０年から６０年 ・鉄筋コンクリート造 およそ６０年から１００年
裁判例が正当事由の判断で考慮しているのは、この物理的耐用年数に対応する建物の現実の劣化状況であって、法定耐用年数ではありません。裁判官による実務研修の場でも、単に築年数が経過しているだけの主張では弱く、構造的または機能的に建物としての効用を果たせない状況にあることの具体的な主張立証が必要である、という整理が示されています。この区別を踏まえて交渉に臨めば、大家側の「法定耐用年数が過ぎた」という主張は、正当事由の判断にそのままでは寄与しないという反論が可能になります。
３ もう一つの決定打──新耐震基準か旧耐震基準か
老朽化論と並んで、大家側が持ち出しがちなのが「耐震性に問題がある」「地震が来たら危険」という主張です。近年は南海トラフ地震の切迫性を強調する書面も見られます。
この主張を評価する際、一つの重要な区別があります。
昭和５６年（１９８１年）６月１日を境に、建築基準法の耐震基準が大きく変わりました。それ以前の基準を旧耐震基準、それ以降の基準を新耐震基準と呼びます。
・旧耐震基準 震度５強程度の中規模地震で倒壊しないことを想定 ・新耐震基準 震度６強から震度７の大規模地震でも倒壊しないことを想定
震度７は気象庁震度階級の最大値です。つまり、新耐震基準の建物は、想定上、最大級の地震に耐える設計になっています。阪神・淡路大震災、新潟県中越地震、東日本大震災の最大震度地域に立っていたとしても、新耐震基準の建物であれば倒壊リスクは相当低いと評価できるというのが基準の組み立てです。
大家側が「南海トラフが来たら危険」と主張しても、次のように整理すれば反論の筋道が立ちます。
・内閣府中央防災会議のデータを引いて、当該地域の想定最大震度を確認する ・当該想定震度が震度７以下であれば、新耐震基準の建物は想定上倒壊しない ・仮に震度７地域であっても、新耐震基準はまさに震度７を想定した基準である ・南海トラフの今後１０年以内の発生確率は一定の割合にとどまり、高度の蓋然性とまで評価するのは困難である
築年数だけを取り出せば「古い」と見える建物でも、昭和５６年以降築造の新耐震基準の建物であれば、耐震性を理由にした立退きの正当事由は、倒壊等の具体的危険が立証されない限り認められにくい傾向にあります。
４ 耐震診断書が出ても安心してはならない──診断結果の具体的中身を見る
大家側が立退きを求める根拠として耐震診断書を提出してくることがあります。しかし、診断書の存在そのものが正当事由を基礎づけるわけではありません。
（１）Is値・Iw値の意味
非木造建物（RC造・SRC造）については、Is値という指標が用いられます。
・Is値が０．３未満 倒壊し、または崩壊する危険性が高い ・Is値が０．３以上０．６未満 倒壊し、または崩壊する危険性がある ・Is値が０．６以上かつq値が１．０以上 倒壊し、または崩壊する危険性が低い
木造建物についてはIw値が用いられ、Iw値が１．０以上であれば安全とされます。
これらの数値は、建築基準法が想定する耐震性能の基準を示すものであり、裁判例は単にこの数値を下回るだけでは足りず、補強工事の可能性や経済的合理性をあわせて判断しています。
（２）診断書の信用性が争われる場合
裁判例の中には、貸主が提出した耐震診断書の信用性自体が否定された例があります。簡易調査に基づく「予備耐震診断結果報告書」について、相反する一級建築士の意見書も踏まえて信用性に疑問があるとした事案、耐震診断基準等の客観的基準に基づいた判断や計算とは認められないとして、そのまま採用しなかった事案があります。
貸主側の診断書が本格的な耐震診断ではなく、簡易な計算や見積りに基づくものである場合、借主側として建築士の意見書を対置することで診断結果自体を崩せる可能性があります。
（３）補強工事の経済的合理性
仮に耐震性に問題があることが認められても、それで建て替えの正当事由が直ちに肯定されるわけではありません。
裁判例は、次の事情を総合的に勘案して、経済的合理性の観点から正当事由を判断しています。
・耐震補強工事にどの程度の工事費がかかるか ・工事実施について地方自治体の助成金を受ける見込みがあるか ・工事を実施しても耐震性の確保には限界があるといえるか ・工事費を賃料額から回収するのにどの程度の期間がかかるか ・工事費と建替工事費との比較 ・工事をしても建物自体が老朽化していて経済的合理性がないといえるか
築年数６９年の建物について、老朽化の進行は遅く、適切な補修を加えればなお相当期間その効用を果たせる状態にあるとして、耐震補強工事による対応が可能と判断された事案があります。賃料月額３１０万８３００円の大規模ビルで耐震補強費用６０００万円が見込まれた事案でも、賃料収入から十分に賄える程度の額であるとして、耐震補強工事によることに経済的合理性があると判断されました。
建物の傾きが認められた事案でも、補修等による耐震性・居住性改善の費用対効果が具体的に明らかにされていないとして、経済的効用が全く失われたとはいえないとされた事案があります。
５ 建て替えには「必要性」だけでなく「不可欠性」が求められる
さらに押さえておきたいのは、裁判例が建て替えの正当事由について、「必要性」と「不可欠性」という二段の審査をしているという点です。
（１）建て替えの必要性
建て替えの必要性は、建物が相当程度老朽化していることと、耐震性に問題があることの両方が揃って初めて肯定される傾向があります。
これを裏返せば、新耐震基準の建物については、築年数が経過していても、耐震性の問題がない以上、建て替えの必要性そのものが認められにくいということです。
（２）建て替えの不可欠性
仮に必要性が一応認められる場合でも、次に不可欠性が問われます。
不可欠性とは、修補工事や補強工事によっては目的を達成できず、建て替え以外に手段がないことを意味します。
旧耐震基準の建物であっても、耐震補強工事や大規模修繕によって耐震性能を改善できるのであれば、建て替えの不可欠性は認められにくいといえます。補強工事に莫大なコストがかかる、構造上補強が不可能である、といった事情が立証されて初めて、不可欠性が肯定されます。
６ 築５０年以上でも正当事由が否定された裁判例──「築年数＝古い＝建て替え」の嘘
貸主側の「古いから立ち退き正当」論が実際の裁判所でどう扱われているかを、具体的に見てみます。
（１）築７９年木造でも正当事由否定
東京地判平成２７年２月５日の事案は、築７９年の木造建物について、外観が古びてはいるものの、躯体部分を含めた内部が朽廃している事実や、地震により倒壊する現実的な危険がある事実を認めるに足りる証拠はないとして、老朽化による取壊しの必要性があるとまでは認められないと判断し、正当事由を否定しました。
（２）築９０年木造でも正当事由否定
築９０年の木造建物について正当事由が否定された裁判例もあります。築年数だけを見れば古い建物であっても、朽廃や倒壊の現実的危険が具体的に立証されない限り、正当事由は認められないという判断軸が一貫しています。
（３）築６０年近い建物でも正当事由否定
築６０年近い建物で正当事由が否定された例もあり、築年数の数字だけを根拠にした立退き要求が、裁判実務でそのままでは通用していないことが示されています。
（４）築５５年建物での判断
築５５年の建物について、貸主が老朽化と居住の危険性を主張したものの、前回の契約更新時に老朽化による居住危険性が言及されていなかった事実を踏まえ、わずか２年でそのような危険性が生じることは容易に想定し難いとして、正当事由の主張を排斥した裁判例もあります。
築年数の数字だけではなく、貸主側が従前の契約更新時にどう対応してきたか、どの時点で老朽化を問題視し始めたかという経緯も、重要な判断材料になります。
７ 立退料の具体的水準感──裁判例の蓄積から見る
老朽化・耐震性を理由とした明渡し請求で、実際に認められた立退料の水準を見ると、「賃料の数か月分」というネット上の相場論とは大きく異なる実態が浮かび上がります。
（１）居住用建物の裁判例
居住用建物の立退料は、おおむね数十万円から数百万円の範囲で認められており、中には数百万円を超えるものも存在します。主な算定手法は、①貸主の申出額をそのまま採用するもの、②賃料を基準にその何か月分または何年分とするもの、③賃料の一定期間分に移転実費を上乗せするもの、④借家権価格を参考にするものに類型化されます。
具体的な裁判例の水準感は次のとおりです。
・築９５年、月額賃料３万７４５０円の事案で立退料３００万円 ・築９５年、月額賃料４万４４５０円の事案で立退料３６０万円 ・築７５年、月額賃料４万６７５０円の事案で立退料３６０万円 ・築９６年、月額賃料４万３０００円の事案で立退料２５０万円 ・築４２年、月額賃料９万円の事案で立退料３５０万円 ・築４４年、月額賃料７万５０００円の事案で立退料２００万円
築年数が古く、貸主側に建替えの必要性が一定程度認められる事案であっても、借主側の事情（高齢、病気、代替物件の確保困難等）が重なると、立退料は賃料の数十か月分から数百か月分に達する例が見られます。
（２）借主側の事情で立退料は大きく動く
立退料の額は、老朽化の度合いだけでなく、借主側の使用継続の必要性の強さによって大きく変動します。次の事情は、いずれも立退料を引き上げる要素として機能します。
経済的困窮として、収入が少ない、生活保護受給者に近い水準である、貯蓄がないといった事情は、新たな物件の賃借や引越し費用の捻出を困難にするため、建物の必要性を強めます。
破産歴・信用情報の問題として、破産手続中、あるいは破産歴があり信用情報に事故情報が登録されている場合、信販系保証会社の審査に通らず、新たな賃貸借契約の締結自体が困難になります。保証人・保証会社不要の物件は少ないのが実情です。
持病・健康上の問題として、糖尿病、高血圧、内科的持病、意識障害の既往、通院の必要など、引越しそのものや新住居での生活確立に支障となる事情は、正当事由の判断で重く考慮されます。
保証人の確保困難として、高齢の親しか肉親がいない、頼れる身内がいないといった事情は、新物件の契約を困難にし、現住居の必要性を強めます。
通院先の固定として、近所の医療機関に長年通院している場合、転居すれば通院継続が困難になります。この事情は借主の建物使用の必要性を強める要素です。
居住期間の長さとして、十数年以上同じ物件に居住し、生活基盤が現住居を前提に形成されている場合、転居による生活への影響が大きく評価されます。
これらの事情が重なれば重なるほど、正当事由のハードルは上がり、必要な立退料は上方にシフトする傾向があります。
８ 当事務所の取扱事例──提示額の５倍で着地させた件
当事務所が借主側で受任した事案に、大家側からの当初提示額を大きく上回る立退料で着地させた例があります。
ある築３０年程度の軽量鉄骨造アパートについて、大家側代理人を通じて「建物の老朽化を理由に退去してほしい」との通告がなされ、当初、転居支援金として金３０万円が提示されていました。賃借人は、十数年居住しており、破産手続中で信用情報に問題があり、タクシー運転手として働くもコロナ禍で収入が激減し、糖尿病等の持病を抱え、近所の医療機関に長年通院しているという事情を抱えていました。
当事務所は、賃借人の代理人として、次の筋道で交渉を組み立てました。
第一に、大家側が老朽化の根拠とする軽量鉄骨造の法定耐用年数（１９年から２７年）が、減価償却の税法上の概念に過ぎず、物理的耐用年数（５０年から６０年）とは別物であることを示し、老朽化論の前提を崩しました。
第二に、対象建物が新耐震基準後の築造であり、想定される最大震度でも倒壊リスクは相当低いことを、内閣府中央防災会議のデータを引きつつ指摘しました。
第三に、築９５年の木造で躯体の歪みまで生じた事案でさえ立退料３００万円から３６０万円が認められていること、その他複数の裁判例を具体的に示し、大家側の提示額が裁判例の水準から外れていることを可視化しました。
第四に、賃借人の経済的困窮、破産、持病、通院の必要、保証人確保の困難といった事情を重ねて示し、借主の建物使用の必要性が高いことを主張しました。
最終的に、立退料１５０万円に加えて保証金１６万５０００円の返還という条件で合意に至りました。大家側の当初提示額と比較すると、実質五倍を超える水準です。
この事例が示すのは、老朽化や築年数というキーワードに惑わされず、法定耐用年数と物理的耐用年数の区別、新旧耐震基準の区別、裁判例の水準、借主側の事情を体系的に積み上げれば、当初提示額を大きく動かせる余地があるということです。
９ 諦めて退去するか、きちんと争うかで結果はこれだけ違う
老朽化を理由とした立ち退き通告を受けた借主の結末は、初動で大きく分岐します。
大家側の提示を受け入れて退去するケースでは、転居支援金として数十万円を受け取り、引越し費用、初期費用、仲介手数料、敷金・礼金、新住居での差額賃料を、自腹で負担することになります。引越し費用と初期費用だけで数十万円は下らず、受け取った支援金は手元にほとんど残らないことが多いのが実情です。
これに対し、借主側代理人を立てて争うケースでは、法定耐用年数と物理的耐用年数の区別、新旧耐震基準の区別、耐震診断書の信用性、補強工事の経済的合理性、裁判例の水準、借主側の事情を体系的に組み立てて交渉します。老朽化論の前提そのものを崩せる事案であれば、大家側が訴訟提起に踏み切ることも現実的ではなくなり、借主に有利な条件での合意が現実的な選択肢となります。
当初提示額が数十万円であっても、最終的には数百万円規模の立退料に化ける事案は、実際に存在しています。立退き後の新生活に必要な原資をどれだけ手元に残せるかは、初動で決まります。
１０ 立退きを通告された賃借人が取るべき初動
大家側から「老朽化のため退去してほしい」「建て替えるので次の更新はしない」と告げられた場合、借主が最初にすべき行動は次のとおりです。
第一に、その場で退去の意思表示をしないこと。「分かりました」「考えます」と応じるだけでも、後の交渉で不利な事情として使われることがあります。退去の可否は立退料も含めて検討するという立場を明確にしておきます。
第二に、建物の築年数と構造を正確に確認すること。建物の構造（木造・軽量鉄骨造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）と築年数を確認します。昭和５６年６月１日以降築造であれば新耐震基準の建物です。区役所・市役所で登記事項証明書や建築確認関係書類を取得できる場合もあります。
第三に、自らの事情を整理すること。居住年数、家族構成、収入、貯蓄、借入状況、信用情報、持病、通院先、保証人の有無など、借主の建物使用の必要性を基礎づける事情を整理します。
第四に、大家側からの書面・通知を全て保管すること。通知書、解約申入書、転居支援金の提示書面、耐震診断書、口頭説明のメモ、FAX・郵便物の全てを保管します。後の交渉・訴訟で大家側の主張の変遷を示す材料になります。
第五に、退去時期や引越し準備を急がないこと。大家側が示した退去期限に縛られる必要はありません。正当事由が認められない限り、借主は退去する義務を負いません。退去期限に焦って意思決定することは、借主に不利に働く傾向があります。
１１ 当事務所がお手伝いできること
当事務所は、大家側から老朽化・建て替えを理由に立退きを通告された借主側で、当初提示額を大きく上回る立退料を引き出した実績を有しています。法定耐用年数と物理的耐用年数の区別、新旧耐震基準の区別、耐震診断書の信用性の吟味、補強工事の経済的合理性、建て替えの必要性と不可欠性の二段審査、裁判例の水準感、借主側の事情の主張の組立て方を、実務を通じて扱ってきました。
大家から退去を求められた方、建て替えを理由に更新を拒絶すると告げられた方、提示された転居支援金に疑問を感じている方は、次の資料をご持参のうえ、ご相談ください。
・賃貸借契約書（初回契約、更新契約、変更合意書のすべて） ・大家・管理会社からの通知書、解約申入書、提示書面 ・大家が提出してきた耐震診断書や建替計画書（あれば） ・賃料の支払履歴 ・建物の外観写真、現況がわかる資料（可能であれば） ・収入・貯蓄・借入状況を示す資料 ・持病・通院状況を示す資料 ・住民票、家族構成がわかる資料
初動の段階で方針を固めることが、最終的な立退料の水準を左右します。「古い建物だから仕方ない」と諦める前に、一度ご相談ください。
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