定期借家契約を理由に「期間満了で出て行け」と言われた事業用テナントが、まず疑うべき成立要件｜契約書があっても立退義務がない事例
建物の賃貸人（貸主）から、「定期借家契約だから、契約期間の満了で退去してもらう」「更新はない契約書にサインしているので、交渉の余地はない」と告げられた——。そう告げられたとき、多くの借主は、契約書の存在を前に、もう争う余地はないと諦めてしまいます。
しかし、この諦めは、多くの場合、事実と法律の両面で誤りです。
定期建物賃貸借契約（以下「定期借家契約」といいます。）は、賃借人に認められた契約更新の保護を剥ぎ取る特殊な契約類型であり、借地借家法はその成立に極めて厳格な要件を課しています。貸主側がこの要件を満たしていなければ、定期借家契約は成立しないか、契約不更新条項が無効となり、通常の建物賃貸借として契約は法定更新され、貸主は正当事由（借地借家法２８条）がない限り退去を求められなくなります。
この要件の厳格さは、実務ではしばしば貸主側が過小評価しているポイントでもあります。契約書にサインがあるという外形だけで「定期借家だから出て行くしかない」と判断して退去してしまえば、本来守れたはずの店舗、長年の顧客基盤、設備投資のすべてを自ら手放すことになります。
このページは、貸主から定期借家契約を根拠に明渡しを求められた事業用テナントが、契約の成立自体を争うために押さえるべき最も重要な論点を、実務の視点から説明します。
１ 定期借家契約とは何か──賃借人保護が剥ぎ取られる契約類型
通常の建物賃貸借契約では、契約期間が満了しても、貸主側に正当事由がない限り、契約は法定更新されます（借地借家法２８条）。賃借人は、実質的に契約を継続する権利を有しているに等しく、退去を求められても容易には応じる必要がありません。
これに対し、定期借家契約は、契約期間の満了により更新なく確定的に終了する契約です（借地借家法３８条）。貸主にとっては、期間満了とともにテナントを退去させられるという極めて強力な契約類型ですが、その反面、賃借人は契約更新の期待を一切持てないという重大な不利益を負います。
この不利益の大きさゆえに、借地借家法は、定期借家契約の成立に対して、通常の賃貸借には存在しない厳格な要件を課しています。とりわけ実務上、貸主側の不備が顕在化しやすく、賃借人側の反撃の中心になるのが、契約締結に先立ち、契約書とは別個独立の書面により契約更新がない旨を交付して説明する要件（同条３項）です。
この要件を貸主側が欠いていれば、契約不更新条項が無効となり、通常の建物賃貸借として扱われます。契約書の冒頭に「定期建物賃貸借契約書」と書いてあるというだけでは、定期借家契約として成立しているとは限らないのです。
２ 最大の攻め所──事前書面交付・説明の要件（借地借家法３８条３項）
（１）契約書とは別個独立の書面が必要
借地借家法３８条３項は、定期借家契約をしようとするときは、貸主があらかじめ、賃借人に対し、契約更新がなく期間満了により終了することを記載した書面（以下「事前説明書面」といいます。）を交付して説明しなければならないと定めています。
ここで決定的に重要なのは、この事前説明書面が、契約書とは別個独立の書面でなければならないという点です。最判平成２４年９月１３日民集６６巻９号３２６３頁は、契約書とは別個独立の書面による事前説明がされていない定期借家契約は、契約不更新規定が無効になる旨を明確に判示しました。
つまり、契約書の中に「本契約は定期建物賃貸借契約であり、更新がないことを賃借人は理解している」といった条項を入れ込むだけでは、３８条３項の要件は満たされません。契約書と物理的に別個の書面がなければならないのです。
（２）立証責任は貸主にある
定期借家契約の有効性は、それを主張する貸主側が立証しなければなりません。
この点、最高裁平成２２年７月１６日第二小法廷判決（裁判集民２３４号３０７頁、判時２０９４号５８頁、判タ１３３３号１１１頁）は、事前説明書面の交付と説明を相互に確認する旨の条項が公正証書に記載されており、賃借人がその内容を承認している事案でさえ、これだけでは事前説明書面の交付・説明を認定できないとし、具体的な主張立証が必要である旨判示しました。
公正証書上の相互確認条項でさえ不十分であるというのがこの最高裁判決の立場です。したがって、貸主側が通常の契約書に「事前に説明書面を受領した」旨を記載させているだけの事案では、なおさら事前説明書面の交付・説明の立証として不十分です。
貸主側は、交付したと主張するだけでは足りず、交付の事実を具体的に立証しなければなりません。事前説明書面そのものを証拠として提出できないのであれば、立証責任を果たしていないことになります。
（３）貸主側の典型的な言い訳とその反論
事前説明書面の交付を巡る紛争では、貸主側から次のような言い訳が出ることがよくあります。
言い訳① 交付した後、控えを取り忘れた。
貸主は、定期借家契約の有効性を維持する重要な書類として、事前説明書面の原本または控えを当然に保管しているはずです。賃借人に対して控えすら作らず、原本のみを交付したという主張は、実務上の常識に反しており、俄かには信じがたいものです。
言い訳② 前の貸主が作成していたので自分も作成したはずだ。
物件の所有者・賃貸人が途中で交替した事案で、貸主側からしばしば出る主張です。しかし、前貸主が事前説明書面を作成していたからといって、新貸主が作成したことの推認にはつながりません。前貸主と新貸主は別法人であり、書類作成の運用も別個独立だからです。
言い訳③ 契約書と同時に交付した。
借地借家法３８条３項は「あらかじめ」の交付を要求しています。契約書と一体として交付しただけでは、この要件を満たしません。最高裁平成２４年９月１３日判決の趣旨からしても、契約書とは時間的にも物理的にも区別された書面でなければなりません。
言い訳④ 契約開始後しばらくしてから説明書面を作成した。
「あらかじめ」の要件に正面から反します。賃貸借の開始から１年程度経過した後に事前説明書面を作成したような事案では、仮に書面自体は存在していても、「あらかじめ」の要件を満たさないと判断されます。加えて、事後作成の場面では、貸主側担当者が賃借人に対して契約不更新について実質的な説明をしていなかったという事案も珍しくなく、そうなれば同条項の「説明」要件も満たしません。
（４）貸主が事前説明書面を提出できない場合の評価
証拠法上、貸主が事前説明書面を提出できない場合の評価は、「あるべき証拠の欠如」として扱うのが正しい整理です。
定期借家契約の有効性を主張する貸主にとって、事前説明書面は保管しているのが当然の書類です。契約書の原本と同様、定期借家契約の根幹を支える書類だからです。にもかかわらず、それが提出されないのであれば、単に立証がないというにとどまらず、そもそも交付自体がなされなかったことを積極的に推認させる事情と評価すべきです。
賃借人側は、この点を端的に指摘し、貸主側の「喪失した」「紛失した」「控えを渡して原本は手元にない」といった弁解がいかに不自然であるかを、具体的事実に即して詳細に主張することが肝要です。
（５）当事務所の取扱事例──事前説明書面の欠如で貸主側主張が退けられた件
当事務所が賃借人側で受任した事案にも、事前説明書面の不備を正面から突いて、定期借家契約の契約不更新条項を無効と認定させた例があります。
ある商業施設内で長年個人事業として店舗営業を続けてきた賃借人が、途中で賃貸人の地位を承継した学校法人から「定期借家契約だから期間満了で明け渡せ」と求められた事案です。
この訴訟では、貸主側は「事前説明書面を交付した」と主張したものの、同書面を訴訟に証拠として提出することができませんでした。貸主側従業員は、「原本を賃借人に交付してしまい手元に残っていない」と証言しましたが、定期借家契約の有効性を主張する賃貸人こそ同書面を保管しておくべきであり、原本を交付しながら控えを残していないというのは不合理である、と判断されました。
さらに貸主側は、「前の所有者が作成していたから自分も当然作成したはずだ」とも主張しましたが、前所有者と現貸主は別組織であるとして、この推認も退けられました。
加えて、貸主側従業員の証言自体にも、契約開始から約１年経過した時点で事前説明書面を作成したとする内容や、その作成の際にも契約不更新について賃借人家族に説明していないとする内容が含まれており、仮に証言を前提にしても、「あらかじめ」の交付要件、「説明」要件のいずれをも満たさないと判断されました。
結果として、事前説明書面の交付・説明の立証がないとして、契約不更新条項は無効と認定され、賃借人は明渡し義務を負わない旨の判決が下されています。
この事例が示すのは、貸主側の主張の外形に惑わされず、事前説明書面そのものの提出の有無、提出できない理由の合理性、証言内容との整合性を一つ一つ検証することの重要性です。
３ 補強的な攻め所──書面性の要件（借地借家法３８条１項）
事前説明書面の不備が主戦場となる場合でも、書面性の要件（借地借家法３８条１項）について検討する意義は残ります。本要件のみで定期借家契約の成立を否定できる事案は限定的ですが、貸主側主張の信用性を揺さぶる補強材料として機能する場面があるためです。
（１）賃借人本人が署名していない場合
契約書に賃借人本人の署名がなく、家族や従業員が代わりに署名した場合の取扱いが問題となります。
この点、保証契約の代行署名に関する平成２４年１月１９日東京高裁判決（金融法務事情１９６９号１００頁）は、保証契約について、保証人となろうとする者が保証債務の内容が明確に記載された書面の内容を了知した上で他の者に指示ないし依頼して代行署名ないし記名押印させた場合に限り、その効力を生ずる旨判示しました。
保証契約の要式性の趣旨と定期借家契約の要式性の趣旨（契約締結前に定期建物賃貸借であることを十分に認識させることにあります。『コンメンタール借地借家法第３版』日本評論社２８９頁参照）は共通していますから、定期借家契約の代行署名についても、同様の基準で判断すべきと解する余地があります。
賃借人本人が契約書の内容を一度も確認しておらず、家族等が無断で署名したという事案では、この論点を主張し、貸主側からの追認の主張にも、賃借人本人が契約内容を了知していない以上追認の要件を満たさない旨の反論をすることが考えられます。
（２）事後作成の契約書に見られる典型的な欠陥
実務で時折見られるのが、賃貸借の開始から相当期間が経過した後に、別目的で契約書が作成されたというケースです。たとえば、賃借人の家族が「家賃支援給付金」や金融機関の融資申込みのために契約書類が必要となり、貸主側の担当者と賃借人家族が、賃借人本人の関与なく契約書を作成したというパターンです。
このような契約書には、次のような不自然な欠陥が残る傾向にあります。
・割印がない ・印鑑証明書の貼付がない ・図面の添付がない ・連帯保証人欄の署名・押印がない ・目的区画の記載に誤記がある
これら一つ一つをもって定期借家契約の成立を否定する主張は、必ずしも裁判所に採用されるわけではありません。書面性の要件は、目的物の特定と要式性の外形があれば充たされると緩やかに解する余地もあるためです。
もっとも、このような欠陥が複数重なっている事実は、その契約書が定期借家契約という本来的目的ではなく別目的で作成されたことを推認させる間接事実として有用です。事前説明書面の交付・説明がされていないという貸主側の立証の不自然さを、契約書作成経緯の全体から補強する材料として機能します。
４ 貸主側が陥る典型的な誤り
立退交渉や訴訟で貸主側がよく口にする誤った認識を整理すると、次のようになります。
誤り① 契約書にサインがあれば定期借家契約として有効。
契約書のサインだけでは、事前説明書面の交付・説明という別個独立の要件は満たされません。事前説明書面がなければ、契約不更新規定は無効です。
誤り② 契約書に事前説明があった旨の条項を入れれば足りる。
最判平成２２年７月１６日は、公正証書に事前説明を相互確認する条項があっても、それだけでは交付・説明の事実は認定できない旨判示しています。別個独立の書面の存在と、具体的な交付・説明の立証が不可欠です。
誤り③ 前の貸主が作成していたから当然有効。
物件の賃貸人が途中で交替した場合、新貸主には新貸主として事前説明書面を交付・説明する義務が生じます。前貸主の対応を根拠にすることはできません。
誤り④ 期間満了を通告すれば当然に明け渡してもらえる。
定期借家契約として契約不更新条項が無効であれば、普通の建物賃貸借として契約は存続します。この場合、貸主は正当事由（借地借家法２８条）がなければ更新拒絶できず、正当事由は実務上極めて高いハードルです。
５ 「諦めて退去」と「争う」で、結果はここまで違う
定期借家契約を理由とする明渡し通告を受けたテナントの結末は、初動によって大きく分岐します。
諦めて退去するケースでは、契約書にサインがあるのを見て「仕方ない」と判断し、期間満了時に退去することになります。営業補償も、移転実費の補填も、借家権価格の補償も、一切ありません。長年の顧客基盤、投下した設備投資、立地が生み出す収益は、すべて失われます。
これに対し、定期借家の成立を争うケースでは、事前説明書面の交付・説明の有無を中心に、貸主側の立証の不足を突きます。定期借家として契約不更新条項が無効と判断されれば、普通の建物賃貸借として契約は継続し、貸主は正当事由がなければ更新拒絶できません。
正当事由がない場合、貸主はそもそも明渡しを求められません。仮に一定程度の正当事由が認められたとしても、立退料の提供が不可欠となり、その金額は、借家権価格、営業補償、移転実費、差額賃料補償を積み上げた相当高額なものになります。
月額賃料１７万円程度の事業用テナントであっても、定期借家の成立が否定されれば、立退料が数千万円に及ぶ事案は珍しくありません。それどころか、立退きそのものが認められず、営業を継続したまま結審するという結果も十分にあり得ます。
契約書を突き付けられた時点で諦めるかどうかで、結果にはこれだけの開きが生じます。
６ 立退きを通告された賃借人が取るべき初動
貸主から「期間満了で退去してほしい」「定期借家だから更新しない」という通告を受けた場合、賃借人が真っ先にすべき行動は、次の四点です。
（１）その場で退去の意思表示をしない
口頭で「わかりました」「考えます」と応じるだけでも、後の交渉・訴訟で不利な事情として使われます。退去するか否かは契約の有効性も含めて検討するという立場を明確にしておきます。
（２）事前説明書面の有無を手元資料で確認する
契約締結の際、貸主から交付された書面を全て確認し、契約書とは別個独立の、契約不更新を説明する書面が含まれているかを確認します。契約書に説明を受けた旨の条項があるから説明を受けたはずだという認識は、法律上も事実上も誤りです。
（３）契約書の作成経緯を整理する
契約書がいつ、どこで、誰と、どのような状況で作成されたかを整理します。契約の開始と契約書の作成日に時間的ずれがある、家族や従業員が代行署名している、契約書以外の書面（事前説明書面）を受領した記憶がないといった事情は、いずれも重要な初動情報です。
（４）貸主側からの通知・書面を全て保管する
更新拒絶の通知、催告書、面談時のメモ、メール、書面の全てを保管します。貸主側が明渡し要求の正当化のために主張する事実と、実際の書面・記録との齟齬は、後の交渉・訴訟で大きな武器となります。
７ 当事務所がお手伝いできること
当事務所は、定期借家契約の成立を争って賃借人側で勝訴した実績を有しています。事前説明書面の交付・説明要件について、貸主側の典型的な言い訳のパターン、そのそれぞれに対する反論の組立て方、書面性の論点の補強的な使い方を、実務を通じて熟知しています。
貸主から更新拒絶・退去要請を受けた方、定期借家だから出て行ってほしいと告げられた方は、次の資料をご持参のうえ、ご相談ください。
・賃貸借契約書（初回契約、更新契約、変更合意書のすべて） ・貸主からの通知書、催告書、提示書面 ・契約締結時に貸主から交付された書面一切（事前説明書面の有無確認） ・賃料、共益費、保証金、敷金の支払履歴 ・店舗・事業所の営業実績を示す資料（売上推移、顧客分析等） ・テナント側の内装・設備への投資額を示す資料
通告を受けた直後の初動が決定的に重要です。契約書があるから仕方ないと諦める前に、まず契約そのものの有効性を検証することが、長年営業してきた店舗を守るための第一歩です。
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